（成府发〔2007〕87号）
各区（市）县政府，市政府各部门：
　　《成都市物业管理条例》（以下简称《条例》）已经2007年8月10日市第十四届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过，并经2007年9月27日省人大常委会批准，将于2008年1月1日起正式施行。为切实做好《条例》贯彻实施工作，现将有关事项通知如下：

　　一、充分认识《条例》颁布实施的重要意义，扎扎实实学习好、宣传好《条例》精神
　　《条例》是继2007年3月全国人大颁布《物权法》后，市人大常委会依据《物权法》的精神，结合我市实际制定颁布的一部全面规范我市物业管理活动的地方性法规，确立了一系列重要的物业管理制度，其颁布施行是我市加快物业管理法制化进程中的一件大事，对于进一步规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益，促进物业管理业科学规范和谐发展，改善人民群众的生活和工作环境，构建和谐社区，维护社会稳定，促进城乡统筹发展，都具有十分重要的意义。各区（市）县政府，市政府有关部门一定要充分认识贯彻实施《条例》的重要意义，认真学习，深刻领会《条例》的精神实质，切实增强贯彻落实《条例》的责任感和自觉性，把思想和行动统一到《条例》的各项要求上来。要结合本地、本部门的实际，对学习、宣传、贯彻《条例》作出具体部署，充分利用报刊、广播、电视、网络等新闻媒体，采取各种生动活泼的形式广泛深入地宣传《条例》的重要意义、立法精神和主要内容，引导社会公众了解和熟悉《条例》的各项规定，为《条例》顺利施行创造良好的社会氛围。

　　二、加快配套文件的起草和制定，建立健全物业管理的法规体系
　　《条例》对许多方面都作出了授权性的规定，要求市政府或相关部门制定相应的规章、规范性文件与《条例》配套实施。市政府法制办要牵头对我市过去制定的地方性法规和规章、规范性文件进行一次清理，对与《条例》有抵触和不一致的要向市政府提出修改、废止的建议；同时要按照《条例》的规定，组织起草物业信用体系、业主大会监督管理的具体规定。市建设、规划、物价、工商、公安等部门要按《条例》的要求，结合本部门的工作实际，抓紧起草和制定相关配套文件。市房管局要尽快制定新建住宅交付使用监管、新建住宅保修金监管、建筑区划划分、物业服务力量配备、物业管理专业服务人员执业名册建立等配套文件以及（临时）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则、（前期）物业服务合同和房屋使用说明书示范文本。各区（市）县政府也要结合本地实际，制定相应的实施细则和规定。

　　三、明确职责，加强配合，严格依法行政
　　《条例》是以《物权法》、国务院《物业管理条例》为依据，结合我市实际制定的，在很多方面都作了细化，并在一些制度建设上有所创新，对人民群众关心的热点、难点问题也作了相应规定，涉及政府和相关部门众多的职责和任务。各区（市）县政府和有关行政机关都要按照建设规范化服务型政府和全面推进依法行政的要求，加强协调配合，建立信息交流制度，实现管理资源共享。
　　（一）区（市）县政府要督促街道办事处、乡镇政府尽快加强物业管理监管队伍的建设，保证有专人负责物业管理监管工作，把物业管理纳入社区管理范畴，加强对物业管理工作的指导、协调和监督。要督促街道办事处、乡镇政府积极指导社区居民委员会更好地发挥对业主大会、业主委员会的指导、监督作用，加强对筹备成立业主大会工作的研究，进一步促进业主对物业的依法维权、有序参与、民主管理、民主监督。要督促街道办事处、乡镇政府与各区（市）县房管部门共同建立健全物业管理利益协调机制、诉求畅通机制、纠纷预警预报和调解机制，积极配合调解处理物业管理中的投诉。定期组织召开相关部门和单位参加的物业管理联席会议，协调解决建筑区划内物业管理中的综合性问题，并落实考核工作。要督促区（市）县相关部门积极配合区（市）县房管部门切实履行好《条例》赋予的相应职责。要督促区（市）县房管部门认真做好《条例》在辖区内的宣传和业主委员会委员（包括候选人）的培训，主动掌握辖区内各类物业的管理、使用、服务情况，及时发现这些活动的难点、热点、重点，认真把握这些活动的规律，积极采取有力措施促进辖区内物业管理效能最大化，切实维护好业主的合法权益。
　　（二）政府法制工作机构要在牵头做好全面推进依法行政的工作中，加强《条例》贯彻落实情况的监督检查，并纳入行政执法责任制的目标考核内容。
　　（三）司法行政部门要将学习《条例》列入年度普法的重要内容之一，组织、协调相关部门齐抓共管，大力开展宣传学习，做到家喻户晓；指导基层人民调解组织积极疏导、调解建筑区划内的各类民间纠纷。
　　（四）房产管理部门负责物业管理活动的监督管理工作，要切实履行好《条例》赋予的相关职责，积极会同有关部门将《条例》确立的相关制度贯彻落实好，认真研究物业管理发展中的新情况、新问题，及时制定相应的规范，积极宣传，认真培训，尤其是对开发建设单位、物业服务企业和服务机构等与物业管理活动有关的从业人员的培训。
　　市房管局要加强对物业管理行业协会的指导和监督，努力实现物业服务企业或者其他管理人、服务机构都能成为协会的一员，强化行业自律管理，不断促进行业协会的健康发展；依法查处物业管理中的违法行为；同时，要加快全市房地产行业信用体系的建设，并加强信用平台的建设、维护、更新和管理，为社会提供信息查询和市场监管服务。
　　（五）建设管理部门负责在建物业施工过程中的质量监督和管理；依法受理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉。
　　（六）规划管理部门负责新建建筑区划的统一规划，按规定配置包括车库（位）、物业服务用房等在内的建筑物附属设施；配合房产管理部门做好建筑区划的划分工作；协调解决建筑区划内涉及规划的历史遗留问题；查处擅自改变专有部分使用性质的行为；协同相关部门依法查处建筑区划内的违法行为。
　　（七）价格管理部门要会同有关部门制定相关政策，鼓励开发建设单位投资建设住宅建筑区划内的机动车停放库（位）；建立质价相符的物业公共服务收费机制，适时调整公布的物业服务费用政府指导价标准；对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准和超范围收费进行查处；受理物业服务收费投诉，协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。
　　（八）工商行政管理部门要加强企业登记中对住所的审查，不得为将住宅擅自改变房屋使用性质作为住所（经营场所）的企业（个体工商户）办理登记；经规划管理部门批准同意改变房屋使用性质的，工商行政管理部门在办理营业执照时应当查验规划管理部门的批准文件；加强对建筑区划内无照经营行为的查处。
　　（九）公安机关负责指导、督促建筑区划内的安全防范工作，指导落实建筑区划内的安全防范设施建设；消除建筑区划内的治安隐患，及时查处治安案件；加强对建筑区划内流动人口和犬只的管理。
　　（十）城市行政执法部门负责对建筑区划内在公共绿化、道路等场地擅自搭建建（构）筑物的查处和对破坏临街房屋外貌的查处；对建筑区划内的乱设摊点等行为进行查处。
　　（十一）城市管理部门负责对建筑区划内环境卫生的检查、指导和监督；加强对建筑区划内户外广告设置的监督管理；对临街安装空调等的投诉和纠纷进行调查处理。
　　（十二）绿化部门负责建筑区划内绿化工作的行业指导管理和调整树木、绿地变动的依法审批，指导物业服务企业或者其他管理人加强绿化养护。
　　（十三）税务部门要认真落实国家统一出台的税收减免政策，促进物业服务企业的发展。
　　（十四）民政部门要指导街道办事处、乡镇政府以及社区居民委员会加强对业主大会的指导、监督和日常管理。
　　（十五）消防机构负责建筑区划内消防水源、消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理。
　　（十六）卫生部门负责对建筑区划内二次供水的卫生监督管理。
　　（十七）水务部门应理顺二次供水管理体制，逐步推进二次供水设施改造，全面提高供水水质。
　　（十八）环保部门负责对建筑区划及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收；对建筑区划及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律法规的行为依法进行查处。
　　（十九）质量监督部门负责对建筑区划内的电梯等特种设备进行安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记、定期检验、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处安装、改造、维修和使用中的违规行为；调查处理建筑区划内的特种设备事故。
　　（二十）人口与计划生育部门负责建筑区划内人员的计划生育管理工作。
　　（二十一）气象部门负责建筑区划内防雷装置以及气象特种设备的定期检测、安全监察；查处安装、改造、维修和使用中的违规行为；调查处理建筑区划内的防雷装置以及气象特种设备事故。
　　（二十二）信访部门负责做好建筑区划内的信访管理协调工作。
　　（二十三）安监部门负责做好建筑区划内安全生产的指导监督工作。

　　四、相关具体问题　　物业管理是一项法律性、政策性、专业性都很强的工作，涉及千家万户，数量大、涉及面广，需要在实际工作中准确适用《条例》，现就涉及的一些具体问题明确如下：
　　（一）关于建筑区划（即物业管理区域）类型的认定。建筑区划内，非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例小于60%的，该建筑区划类型以住宅物业计；非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例大于60%的，该建筑区划类型以所占比例最大的物业类型计。
　　（二）关于附属设施设备的配置问题。自2008年1月1日起，竣工交付使用的新建住宅，其建筑区划内附属设施设备的配置应当符合《城市居住区规划设计规范》（gb50180-93）、《住宅设计规范》（gb50096-1999）、《建筑设计防火规范》（gb50016-2006）、《城市道路交通规划设计规范》（gb50220-95）等民用建筑设计规范规定的基本使用条件；在竣工交付使用前，其开发建设单位应当按《条例》的规定办理新建住宅附属设施设备交付使用的备案手续。
　　（三）关于新建住宅物业保修金的交存时限问题。自2008年1月1日起，开发建设单位应当在新建住宅物业竣工验收后，在办理新建住宅附属设施设备交付使用备案手续或者不动产权属登记前，按《条例》规定一次性向市房产管理部门选定的商业银行交存住宅物业保修金。
　　（四）关于业主大会会议投票权的有关问题。未出售或者已经出售但未交付使用的房屋，开发建设单位拥有投票权。机动车停放库（位）以及依法归全体业主共有的物业，不计投票权。
　　（五）关于物业的使用问题。业主、使用人应当按照法律、法规、规章和管理规约的规定使用专有部分，不得将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照相关规定和防水标准制定施工方案，并做闭水试验。
　　经业主大会决定或者相关业主同意，利用物业共有部分经营的，不得危及建筑物的安全，不得影响建筑物及其附属设施设备的正常使用，不得损害业主、使用人的合法权益。
　　房屋租赁应当符合相关法律、法规、规章的规定，出租人应当依法、依租赁合同加强对出租房屋使用情况的监督，发现承租人有擅自将住宅改变为餐饮、酒店、生产、办公、库房等经营性用房使用或者利用房屋进行非法活动等违法违约行为的，出租人可以终止租赁合同，并应当及时向相关行政管理部门报告。
　　（六）关于供水、供电、供气、供热、信息等设施设备的维修养护问题。供水、供电、供气、供热、信息等专业单位要进一步明确建筑区划内相关管线和设施、设备的权属问题，按《条例》的要求自觉承担维修、养护责任，不得转嫁给业主、物业服务企业或者其他管理人。如果委托物业服务企业或者其他管理人维修养护的，要签订书面合同，明确各自的权利和义务。
　　（七）关于物业服务收费的问题。物业买受人自物业首次交付使用之日起，按前期物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费用，首次交付使用之日前的物业服务费用由开发建设单位缴纳。
　　物业首次交付使用日，以物业买受人办理房屋交付使用手续之日计。
　　除物业服务企业或者其他管理人收取物业服务费用以外，其他任何单位和个人不得重复收取性质和内容相同的费用。
　　（八）关于建筑区划内相关工作的协调配合问题。物业服务企业或者其他管理人应当协助业主、业主大会配合有关部门、单位做好建筑区划内计划生育、流动人口管理、犬只管理等工作；对于相关部门进入建筑区划内进行监督检查、行政执法的，业主、使用人、物业服务企业或者其他管理人不得阻挠。

　　五、进一步加强房产行政管理队伍建设，提高依法行政水平
　　《条例》赋予了房产管理部门对物业的管理、使用、服务等的监督管理职责，因此需要一支政治强、作风硬、业务精的行政执法队伍。各区（市）县政府要按照加强行政执法队伍建设的要求，使房产管理部门的机构设置和人员配备同本地的物业管理任务相适应，并为房产管理部门开展工作创造必要的条件，以保证《条例》的正确贯彻和实施。同时要加强对房产管理人员的教育和培训，增强其法制观念，切实提高依法行政水平。

　　六、有关要求各区（市）县政府和市政府有关部门要结合自身实际，认真研究，加强《条例》的贯彻落实，市政府将在2008年底对贯彻落实《条例》的情况进行一次执法检查。各区（市）县政府和市政府有关部门要将贯彻执行《条例》的情况以及建议意见，于2008年12月15日前报送市政府法制办、市房管局，由市政府法制办、市房管局汇总后报送市政府。

　　二○○七年十二月二十四日

来源: 宁都专业律师  

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